Beräkna din totala boendekostnad

Din totala boendekostnad består av många delar

Att köpa lägenhet är ett stort beslut som påverkar din och ditt hushålls ekonomi. Förutom att hitta en lägenhet som passar just dig och dina behov så måste du i regel finansiera ditt bostadsköp med både topplån och bottenlån, och köper du en bostadsrätt har du även en föreningsavgift—som kan förändras över tid—att beakta. På plussidan finns ränteavdraget som kan användas för att reducera din totala boendekostnad. Kanske behövs reparationer eller upprustning av lägenheten? Dessa kostnader bör ingå i kalkylen. Slutligen tillkommer ordinarie hushållskostnader som vatten, el och bredband.

Din totala boendekostnad består med andra ord av en mängd olika komponenter som alla kan variera över tid. Det är lätt att stirra sig blind på köpeskilling och jämföra bostäder på basis av denna. Undvik denna fälla! Två bostäder med samma köpeskilling kan ge två helt olika totala månadskostnader när alla faktorer vägs in. Det är den totala månadskostnaden—nuvarande och framtida—du bör använda för att jämföra bostäder, inte köpeskillingen. Det ger en mer rättvisande bild och leder till ett tryggare och mer välinformerat bostadsköp. De flesta banker som tillhandahåller bolån kan hjälpa dig med detta och du kan också använda vårt oberoende beräkningsverktyg—helt gratis.

Räntan påverkar ditt eget bostadslån—och din bostadsrättsförenings

Just nu har vi väldigt låga räntor i Sverige. Det gör bolån billigt och många belånar därför sin bostad högt. Men låga räntor varar inte för evigt och ingen vet med säkerhet hur räntan kommer att utvecklas i framtiden. Du bör därför skapa olika scenarier så att du kan se hur din totala boendekostnad kan komma att förändras under olika antaganden om framtida räntor. Om din budget exempelvis tillåter en räntekostnad på 4 000 kronor i månaden är det klokt att inte ta ett lån som ger en månatlig räntekostnad på detta belopp. Om—eller när—räntan höjs, kommer din månatliga räntekostnad att överstiga din budget. En dubblerad månadskostnad är för många endast ett par procentenheters höjning bort.

De flesta bostadsköpare vet att den månatliga lånekostnader beror på räntan. Få inser dock att även föreningsavgiften kan påverkas, ibland drastiskt, och underskattar därmed sin ränteexponering. Detta beror på att även bostadsrättsföreningar ofta har lån. Givet de låga räntorna vi har i Sverige idag är det troligt att räntekostnaden för bostadsrättsföreningens lån är låga. Men precis som för ditt personliga bostadslån kommer räntekostnaden för bostadsrättsförening med all sannolikhet att öka när räntorna går upp. Det i sin tur kan innebära en kraftigt förhöjd föreningsavgift. För ett tryggare köp—räkna på bostadsrättsföreningens lån och skapa scenarier för hur dessa kan påverkas i framtiden.

Bunden eller rörlig ränta?

En bunden ränta innebär att du tecknar ett avtal med din långivare om ett lån till en fast ränta. En rörlig ränta varierar över tid, bland annat beroende på Riksbankens räntesättning. Bunden ränta har fördelen att den inger trygghet—du vet vad din räntekostnad kommer att bli de kommande åren. Denna trygghet kommer dock till ett pris, eftersom den bundna räntan alltid är högre än den rörliga. De flesta sparekonomer brukar rekommendera bolån med rörlig ränta och att du avsätter det belopp du sparar på att inte binda din ränta på ett sparkonto eller liknande. Detta sparkonto blir en buffert för när räntorna höjs. Banker och bolåneinstitut erbjuder bolån med rörlig eller bundna räntor med olika löptider och du bör jämföra bolån från samtliga aktörer på marknaden för att hitta en bostadsfinansiering som passar just dig.

Ränteavdrag minskar din totala boendekostnad

Ränteavdraget är ett skatteavdrag som du gör via deklarationen. Det beräknas på följande sätt:

1. Börja med att räkna ut din årliga räntekostnad. Om du har rörlig ränta går det oftast bra att göra en uppskattning.
2. Gör därefter en uppskattning av eventuella kapitalinkomster under året. Kapitalinkomster kan exempelvis vara aktieutdelningar, vinster från försäljning av aktier eller ränteintäkter från obligationer.
3. Subtrahera din räntekostnad från Steg 1 från dina kapitalinkomster från Steg 2. Om differensen är mindre än noll (det vill säga, dina räntekostnader överstiger dina kapitalinkomster) så har du rätt att göra ett ränteavdrag. Du får dra av 30% av underskottet upp till 100 000 kronor, och 21% av det som överstiger 100 000 kronor.

Som du ser beror ränteavdraget på hur stort ditt bolån är och vilka kapitalinkomster du förväntas ha. Räknahem.nu tillhandahåller ett gratis verktyg för att beräkna ditt ränteavdrag utifrån olika antaganden och scenarier.

Glöm inte amorteringskravet—det påverkar din totala boendekostnad

När du finansierar din bostad med ett bolån måste du sannolikt amortera på lånet. Amorteringskravet beror på belåningsgraden, det vill säga hur stor andel av bostaden som är finansierad med bolån. Sedan 1 mars 2018 gäller även följande:

• Är belåningsgraden mellan 70 och 85% måste du amortera minst 2% av ditt totala bolån varje år.
• Är belåningsgraden mellan 50 och 70% måste du amortera minst 1% av ditt totala bolån varje år.

Om bolånet är större än 4,5 gånger låntagarnas årslön före skatt måste du amortera ytterligare 1 procentenhet utöver kraven ovan.

Det är en god idé att räkna på hur olika belåningsgrader påverkar din amortering, särskilt i och med det extra amorteringskrav som trädde i kraft den 1 mars 2018. Detta eftersom kostnaden för amortering för många blir en oväntat stor del av den totala bostadskostnaden.

Du påverkas av din bostadsrättsförenings ekonomi

Eftersom bostadsrättsägare äger en del av bostadsrättsföreningen måste du också hjälpa till med att betala de utgifter som bostadsrättsföreningen har. Hur mycket du behöver betala beror på hur stor del av föreningen du äger samt hur stora utgifter föreningen har. Detta belopp betalar du varje månad och kallas för bostadsrättsföreningens avgift. Det är lätt att fokusera på föreningens nuvarande avgift, men om du planerar att bo kvar i flera år är det även relevant att räkna på framtida bostadsrättsavgifter .

Om bostadsrättsföreningen har dålig ekonomi kan avgiften påverkas mycket vid framtida utgifter som t.ex. höjda räntekostnader eller större renoveringar. Det finns flera nyckeltal som används för att ta reda på denna känslighet (t.ex. soliditet och skuldsättning) men det enklaste att förstå är att se hur en höjd ränta skulle påverka din avgift.

En bostadsrättsförenings största utgift är i regel dess banklån. Det är därför viktigt att se hur räntekostnaderna ökar ifall räntan skulle stiga i framtiden. Givet att bostadsrättsföreningen inte har någon buffert så innebär en ränteökning om 1 procentenhet att din avgift stiger med (bostadsrättsföreningens lån) × 0,01 × din andel av föreningen.

Som du ser i exemplet ovan blir avgiften över dubbelt så dyr ifall räntan skulle stiga från 1 till 3%, ett inte alls osannolikt scenario.

Det blir mer komplicerat ifall bostadsrättsföreningen har många lån med olika löptider, vilket ofta är fallet. Ett lån kan exempelvis förfalla om 10 år medan ett annat förfaller om 5 år. För att göra det lättare att räkna ut hur bostadsrättsföreningars olika lån och räntor påverkar din avgift erbjuder Räknahem.nu ett enkelt verktyg som du kan använda, helt gratis.

Övriga utgifter

Slutligen tillkommer övriga utgifter som bredband, el, och vatten. Dessa utgifter är lätta att glömma bort vid en boendekalkyl, men de påverkar givetvis den totala boendekostnaden. En fullständig boendekalkyl beaktar sammanfattningsvis en mängd olika utgifter som ett bostadsköp innebär och ger dig en komplett bild av din totala boendekostnad. Eftersom din totala boendekostnad beror på osäkra faktorer—som framtida räntor—är det en god idé att skapa olika scenarier så att du inte drabbas av obehagliga överraskningar. Att veta din totala boendekostnad i olika scenarier leder till ett mer välinformerat och tryggare bostadsköp.